La Certificazione Unica 2026 (CU 2026), relativa ai redditi percepiti nel 2025, introduce importanti conferme e novità per il settore delle locazioni brevi, in particolare per host non imprenditoriali e portali come Airbnb e Booking.
Con il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 15707/2026, sono stati approvati il nuovo modello di CU, le istruzioni di compilazione, il frontespizio per l’invio telematico e il quadro CT. Tra gli elementi più rilevanti spicca l’obbligo di indicazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN).
Cos’è la Certificazione Unica 2026
La Certificazione Unica (CU) è il documento fiscale che riepiloga i redditi percepiti da persone fisiche e i relativi dati fiscali e previdenziali.
Nel dettaglio, la CU 2026 include:
• redditi di lavoro dipendente e assimilati
• redditi di lavoro autonomo
• provvigioni e redditi diversi
• redditi derivanti da locazioni brevi
Per le locazioni brevi, la CU è uno strumento fondamentale per la predisposizione della dichiarazione dei redditi precompilata.
Scadenze Certificazione Unica 2026: date da rispettare
Per il periodo d’imposta 2025, i sostituti d’imposta devono rispettare queste scadenze:
📅 16 marzo 2026
• invio telematico all’Agenzia delle Entrate delle CU relative a:
• lavoro dipendente
• lavoro autonomo non abituale
• redditi diversi
• consegna della CU sintetica al percipiente (lavoratore o host)
📅 30 aprile 2026
• invio delle certificazioni relative ad altri redditi non indispensabili alla dichiarazione precompilata
Certificazione Unica e locazioni brevi: chi è obbligato
Nel settore delle locazioni brevi, l’obbligo di emissione della Certificazione Unica riguarda esclusivamente i sostituti d’imposta che:
• operano come intermediari o portali online
• trattengono la ritenuta fiscale del 21%
• su canoni percepiti da:
• persone fisiche
• che locano immobili in forma non imprenditoriale
Rientrano in questa categoria, a titolo esemplificativo:
• Airbnb
• Booking
• altri portali di intermediazione immobiliare turistica
In questi casi, i redditi sono qualificati come redditi fondiari ai sensi della normativa vigente.
Locazioni brevi: quadro normativo di riferimento
Le locazioni brevi sono disciplinate da:
• artt. 1571 e seguenti del Codice Civile
• legge n. 431/1998
• art. 4 del D.L. 50/2017, convertito in legge n. 96/2017
La ritenuta operata dagli intermediari è obbligatoria quando il locatore agisce come privato non imprenditoriale.
Chi è escluso dalla Certificazione Unica per locazioni brevi
Non rientrano nell’obbligo di CU per locazioni brevi:
• host imprenditoriali
• gestori di strutture ricettive extralberghiere imprenditoriali
• gestori di B&B, anche se non imprenditoriali
• soggetti che producono redditi d’impresa o redditi diversi
In questi casi, la tassazione segue regole differenti e non rientra nel perimetro della CU per locazioni brevi.
CIN obbligatorio nella Certificazione Unica 2026
La principale novità della CU 2026 riguarda l’obbligo di indicare il Codice Identificativo Nazionale (CIN).
In base all’art. 1, comma 78 della legge 30 dicembre 2024 n. 207, il CIN deve essere inserito:
• nel riquadro “Certificazione Redditi – Locazioni Brevi”
• punto 22 della Certificazione Unica
L’obbligo deriva dall’art. 13-ter del D.L. 145/2023, convertito in legge n. 191/2023.⸻
Perché il CIN è fondamentale per la dichiarazione dei redditi
L’indicazione corretta del CIN nella CU consente:
• all’Agenzia delle Entrate di:
• migliorare la qualità della dichiarazione precompilata
• incrociare i dati fiscali e turistici
• di rafforzare il contrasto all’abusivismo nel settore delle locazioni brevi
• di allineare i dati tra fisco, regioni e Ministero del Turismo
Un CIN errato o mancante può generare anomalie fiscali e richieste di chiarimento.
Dove verificare il Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Prima dell’invio della Certificazione Unica, è consigliabile verificare la correttezza del CIN nella Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo:
👉 https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/ricerca-cin
Conclusione: CU 2026 e locazioni brevi, cosa fare
La Certificazione Unica 2026 rappresenta un passaggio cruciale per la gestione fiscale delle locazioni brevi.
Portali, intermediari e operatori del settore devono prestare particolare attenzione:
• alla corretta qualificazione del reddito
• al rispetto delle scadenze fiscali
• all’inserimento obbligatorio del CIN
Una gestione accurata oggi evita controlli e sanzioni domani.
FAQ – Certificazione Unica 2026 e locazioni brevi
1. Cos’è la Certificazione Unica 2026?
La Certificazione Unica 2026 (CU 2026) è il documento fiscale che riepiloga i redditi percepiti nel 2025 e le relative ritenute fiscali e previdenziali, utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per la dichiarazione dei redditi precompilata.
2. Chi deve emettere la Certificazione Unica per le locazioni brevi?
Devono emettere la CU i sostituti d’imposta, come Airbnb, Booking e altri portali, che trattengono la ritenuta fiscale del 21% sui canoni di locazione breve.
3. Gli host devono compilare la Certificazione Unica?
No. Gli host non compilano la CU: la ricevono dal portale o intermediario che ha operato la ritenuta fiscale.
4. Entro quando deve essere inviata la Certificazione Unica 2026?
La CU deve essere trasmessa telematicamente all’Agenzia delle Entrate e consegnata al percipiente entro il 16 marzo 2026.
5. La Certificazione Unica è obbligatoria per tutti gli host?
No. È obbligatoria solo per le locazioni brevi non imprenditoriali soggette a ritenuta. Sono esclusi host imprenditoriali e strutture ricettive.
6. Airbnb e Booking rilasciano la Certificazione Unica?
Sì. Airbnb, Booking e portali simili rilasciano la Certificazione Unica quando agiscono come sostituti d’imposta.
7. Che tipo di reddito è quello delle locazioni brevi?
Per i privati non imprenditoriali, i redditi da locazioni brevi sono redditi fondiari.
8. I B&B rientrano nella Certificazione Unica per locazioni brevi?
No. I B&B, anche se non imprenditoriali, non rientrano nella CU per locazioni brevi perché producono redditi diversi o d’impresa.
9. I gestori imprenditoriali devono ricevere la CU?
No. I gestori imprenditoriali non ricevono la CU per locazioni brevi perché i loro redditi non sono fondiari.
10. Cos’è il CIN nelle locazioni brevi?
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è il codice univoco che identifica gli immobili destinati a locazioni turistiche e strutture ricettive.
11. Il CIN è obbligatorio nella Certificazione Unica 2026?
Sì. Dal 2025, il CIN è obbligatorio nella CU 2026, nel riquadro “Certificazione Redditi – Locazioni Brevi”, punto 22.
12. Cosa succede se il CIN è errato o mancante?
Un CIN errato o assente può causare anomalie fiscali, richieste di chiarimenti o controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.
13. Dove posso verificare il mio CIN?
Il CIN può essere verificato nella Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo.
14. Il CIN deve essere indicato anche se l’immobile non ha avuto prenotazioni?
Se non sono stati percepiti redditi, non viene emessa la CU. In caso contrario, il CIN deve essere indicato.
15. La ritenuta del 21% sostituisce le tasse?
No. La ritenuta del 21% è una ritenuta a titolo d’imposta o acconto, da verificare in dichiarazione dei redditi.
16. La Certificazione Unica serve per la dichiarazione precompilata?
Sì. La CU è uno degli strumenti principali utilizzati dall’Agenzia delle Entrate per predisporre la dichiarazione precompilata.
17. Cosa fare se la Certificazione Unica è sbagliata?
Occorre contattare il portale o intermediario che l’ha emessa e richiedere una CU correttiva.
18. La Certificazione Unica sostituisce il contratto di locazione?
No. La CU è un documento fiscale e non sostituisce il contratto di locazione breve.
19. Le locazioni brevi devono essere dichiarate anche senza CU?
Sì. I redditi da locazioni brevi devono essere dichiarati anche se non è stata ricevuta la CU.
20. Come evitare problemi fiscali con la Certificazione Unica 2026?
Verificando:
• correttezza del CIN
• dati presenti nella CU
• coerenza tra CU e dichiarazione dei redditi
e affidandosi a un consulente fiscale in caso di dubbi.
