La legge italiana (art. 4, comma 5‑bis D.L. 50/2017 conv. L.96/2017, come integrata dalla legge di bilancio 2024) obbliga le piattaforme di locazione breve come Airbnb e Booking.com a trattenere una cedolare secca del 21% sui compensi degli host privati . L’importo così trattenuto deve essere versato all’Agenzia delle Entrate e certificato annualmente nella Certificazione Unica (CU) del proprietario. In base alla normativa, la CU relativa all’anno 2024 deve essere depositata entro il 16 marzo 2025. Per esempio, Airbnb conferma che renderà disponibile la certificazione unica agli host idonei ogni anno a metà marzo, dopo aver raccolto e verificato i dati fiscali necessari. Analogamente anche Booking.com è tenuta a emettere la propria CU nei termini di legge, sebbene diversi host segnalino ritardi o dati errati nella documentazione ricevuta.
Ritardi nelle certificazioni e conseguenze per gli host
Portali come Booking.com ed Airbnb dovrebbero fornire la Certificazione Unica entro le scadenze di legge, ma molti host segnalano ritardi o errori nei documenti fiscali. Molti proprietari che affittano case vacanze denunciano di non aver ricevuto la CU 2024 o di averla ricevuta con dati sbagliati da Booking.com (e in qualche caso anche da Airbnb). Secondo un’interrogazione parlamentare, questo ritardo espone l’host al rischio di “doppia imposizione”: ossia dover pagare nuovamente l’imposta (la cedolare secca) sulle stesse locazioni breve, perché l’importo trattenuto non è stato documentato in tempo. Di conseguenza, chi non riceve la CU rischia di trovarsi impreparato al momento della dichiarazione dei redditi, senza sapere come inserire le ritenute già subite. L’assenza di un documento ufficiale complica la compilazione del 730/Redditi precompilato, poiché l’Agenzia delle Entrate considera le informazioni della CU come dati “prevalenti”. In pratica, l’host si trova con entrate e detrazioni mancanti o duplicate nei modelli fiscali. Per aiutare i contribuenti, l’Agenzia ha comunque chiarito che, in generale, se un host ha effettivamente percepito il compenso al netto della ritenuta, in sede di dichiarazione può scomputare tale importo dall’imposta dovuta, presentando però documentazione di supporto (estratti conto, quietanze di pagamento, ecc.). Tuttavia, questo onere ricade sull’host (e sul suo commercialista) in assenza di aiuto diretto dalle piattaforme.
Doppia tassazione: Booking.com è stata ufficialmente criticata per i ritardi nella CU, che potrebbero costringere gli host a pagare due volte la cedolare secca sullo stesso reddito.
Incertezze nella dichiarazione: senza CU valida non è chiaro quali valori inserire nel modello 730. Poiché i dati precompilati sono basati sulla CU, un host senza certificazione rischia errori o omissioni nel dichiarare i redditi da locazioni brevi.
Scomputo della ritenuta: l’Agenzia ammette lo scomputo della ritenuta in mancanza di CU, ma solo se l’host fornisce prove delle ritenute già versate. Ciò significa che il contribuente dovrà conservare fatture o estratti conto e rischiare possibili contestazioni in caso di controlli.
Difficoltà per i commercialisti nella dichiarazione
I commercialisti si trovano a dover dipanare una vera matassa di dati disallineati. Spesso le piattaforme inviano certificazioni con informazioni parziali o errate: per esempio viene indicato un solo CIN (Codice Identificativo Nazionale) anche se l’host possiede più appartamenti, o addirittura il reddito viene attribuito all’intestatario dell’account (tipicamente un figlio o un familiare) anziché al reale proprietario dell’immobile. I portali in molti casi non consentono di correggere questi errori o non forniscono alcun aiuto via email/telefono. Il risultato è che il professionista deve ricostruire manualmente gli importi netti da dichiarare e coordinare tra loro modelli fiscali (CU, 730 e 770). Questo «paradosso digitale» crea notevole confusione: l’Agenzia delle Entrate considera i dati della CU come definitivi nella dichiarazione precompilata, quindi eventuali errori delle piattaforme ricadono direttamente sull’host senza possibilità di rettifica automatica.
Dati incompleti/errati nelle CU: molte CU contengono informazioni non corrette o insufficienti (es. un unico CIN, redditi imputati a persone sbagliate).
Mancata assistenza: i portali di prenotazione raramente rispondono alle richieste di rettifica dei dati fiscali.
Allineamento con la precompilata: poiché l’Agenzia ritiene valide le informazioni CU inviate dal portale, il commercialista è spesso costretto a usare quei dati “di fatto” per evitare scarti nella precompilata. Ciò può significare presentare il 730/Redditi con il reddito imputato in modo incoerente rispetto alla realtà patrimoniale dell’host.
Il paradosso della digitalizzazione
Il fenomeno mette in luce un vero paradosso della digitalizzazione nel settore degli affitti brevi: strumenti online pensati per semplificare – come le piattaforme di prenotazione e i servizi digitali di contabilità – generano in realtà nuovi disagi. Booking.com afferma di sostenere i suoi partner in tutti gli adempimenti fiscali, ma in pratica molti host lamentano un servizio clienti inadeguato: “testimonianze di host che stanno cercando da settimane assistenza… senza riuscire ad avere una risposta risolutiva”. Anche Airbnb, pur avendo sistemi automatizzati per raccogliere i dati fiscali, obbliga ogni host a fornire informazioni catastali e codice fiscale entro febbraio per evitare problemi nella CU, cosa che richiede comunque sforzi manuali. In sostanza, la dipendenza dai canali digitali obbliga l’host a inseguire conferme automatizzate che, quando risultano errate o mancanti, provocano confusione e perdite di tempo.
Verso una gestione operativa digitale affidabile
A fronte di questa complessità burocratica e documentale, diventa strategico per host privati e gestori di B\&B avvalersi di strumenti digitali affidabili per la gestione operativa quotidiana. Soluzioni come EASYENTRY (per check-in/check-out digitale, archiviazione dei dati degli ospiti, comunicazioni automatizzate ecc.) permettono di tenere sotto controllo modulistica e registri senza disperdere informazioni in carta o post-it. Un sistema gestionale integrato aiuta a ridurre il “disordine documentale” legato agli adempimenti amministrativi e a dedicare più tempo e cura all’accoglienza, anziché inseguire aggiornamenti normativi o bollettini fiscali. In questo modo gli operatori possono concentrarsi sul core business della ricettività, pur rimanendo organizzati anche dal punto di vista operativo, grazie a un’unica piattaforma digitale che gestisce in sicurezza tutti i processi giornalieri.
Fonti: normativa e scadenze dell’Agenzia delle Entrate; interrogazioni e articoli fiscali sulle CU di Booking.com; approfondimenti di studi di settore sui problemi di dichiarazione degli affitti brevi.
