Nel 2025 il quadro normativo delle locazioni brevi in Italia è profondamente mutato. Le novità riguardano sia i nuovi obblighi nazionali (es. CIN/BDSR, SCIA, invio dati), sia adeguamenti regionali e fiscali. Questo articolo esamina nel dettaglio le regole aggiornate a livello nazionale e regionale, il regime fiscale applicabile, le disposizioni della riforma turistica, gli adempimenti come SCIA/CIR/Alloggiati, le sanzioni associate e infine i vantaggi di strumenti digitali (come EasyEntry) per semplificare la compliance.
Obblighi normativi nazionali e regionali
- Codice Identificativo Nazionale (CIN): dal 1° gennaio 2025 tutte le unità abitative affittate brevemente devono essere censite nella Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo. In seguito alla legge 145/2023 (art.13-ter), il locatore ottiene un alfanumerico Codice Identificativo Nazionale, da esporre chiaramente all’esterno dell’immobile e indicare in ogni annuncio online. La mancata richiesta o indicazione del CIN comporta sanzioni amministrative elevate: da 800 a 8.000 € se non si richiede il codice e da 500 a 5.000 € se non lo si inserisce negli annunci.
- Codice Identificativo Regionale (CIR): molte Regioni italiane (es. Toscana, Emilia-Romagna, Sardegna…) richiedono un CIR per pubblicare affitti brevi sulle piattaforme online. Tale codice regionale, rilasciato dall’ente territoriale, deve anch’esso figurare negli annunci e spesso anche in visibilità sull’abitazione. La violazione di questo obbligo può portare a multe da 500 a 5.000 €. Ogni Regione stabilisce modalità proprie (p.es. richiesta online, tempi di rilascio); si raccomanda di consultare i siti istituzionali o il proprio Comune.
- Autorizzazioni comunali e requisiti locali: in molte realtà comunali l’affitto breve è considerato un’attività ricettiva extralberghiera, pertanto va comunicato via SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al SUAP del Comune di competenza. Dal 2 novembre 2024 è stato introdotto a livello nazionale l’obbligo di SCIA per le locazioni brevi svolte in forma imprenditoriale (attività continuativa o più di 4 appartamenti). In base al DL 145/2023 (art.13-ter), chi esercita affitti brevi in modo d’impresa deve avviare l’attività presentando SCIA entro 30 giorni dall’inizio. L’omissione della SCIA imprenditoriale è sanzionata con multe da 2.000 a 10.000 €. Si ricorda anche il rispetto di requisiti edilizi e di sicurezza (agibilità, antincendio, impianti a norma, ecc.), soprattutto se l’attività è continuativa e coinvolge più ospiti.
- Comunicazioni alla Questura (Alloggiati Web): la normativa di pubblica sicurezza impone la registrazione di ogni ospite (italiano o straniero) alla Questura tramite il portale Alloggiati Web. I dati (anagrafici, durata soggiorno) devono essere trasmessi online entro 24 ore dal check-in; per accedere al servizio occorre ottenere un’identità digitale Questura. La mancata comunicazione è considerata reato (art.109 T.U.L.P.S.) ed è punita penalmente, anche con sanzioni pecuniarie o arresto. Rimangono a carico dell’host anche altri adempimenti amministrativi: riscossione e versamento dell’imposta di soggiorno secondo regolamenti comunali, obblighi di fatturazione e registrazione fiscali, e rispetto di norme regionali specifiche.
Ogni regione o comune può prevedere ulteriori adempimenti (p.es. iscrizione ad albi locali, ottenimento di certificati sanitari, ecc.); si suggerisce quindi di verificare sempre la normativa locale vigente. In sintesi, il proprietario o gestore deve registrare l’immobile, ottenere i codici identificativi (CIR/CIN), segnalare l’attività al Comune (se applicabile) e comunicare gli arrivi alla Questura, conformandosi anche alle disposizioni di sicurezza e igiene.
Regime fiscale: cedolare secca vs. attività d’impresa
Il reddito delle locazioni brevi può essere tassato come reddito fondiario (con cedolare secca) oppure come reddito d’impresa, a seconda dell’operatività e dei volumi gestiti. Di seguito un confronto semplificato:
| Regime | Cedolare secca (redditi fondiari) | Attività d’impresa (redditi d’impresa) |
| Ambito di applicazione | Persone fisiche non-imprenditrici con fino a 4 unità abitative affittate brevemente e attività non continuativa. | Attività organizzata e continuativa: oltre 4 unità o prestazione di servizi accessori (b&b, colazione, pulizie, ecc.). |
| Aliquota fiscale | 21% per la prima unità locata, 26% dal secondo immobile in poi. Nessuna IRPEF ordinaria né addizionali locali. | Si applicano aliquote ordinarie IRPEF (o IRES per società) e possibili IRAP. Se offre servizi alberghieri, può scattare IVA ridotta (ad es. 10% per B&B). |
| Adempimenti fiscali | Dichiarazione nel 730 o Modello Redditi PF; opzione alla cedolare secca (imposta sostitutiva) sul canone lordo. Intermediari (Airbnb, Booking) potrebbero operare ritenuta d’acconto del 21% sui pagamenti. Nessun obbligo IVA o fatturazione; nessun versamento aggiuntivo obbligatorio. | Apertura di P.IVA con codice ATECO adeguato (di norma 55.20.xxx). Tenuta di contabilità (semplificata o ordinaria), emissione di fatture o ricevute fiscali, dichiarazione IVA (se dovuta), dichiarazione dei redditi (IRPEF/IRES) e contributi INPS. Possibile applicazione di regimi agevolati (es. forfettario) se requisiti. |
| Limiti / Soglie | Applicabile fino a 4 immobili per anno solare. La scelta è facoltativa. Superati i limiti (es. 5+ immobili o svolta con continuità) scatta la presunzione di impresa. | Nessun limite di reddito, ma scatta l’obbligo fiscale. Spesso consigliabile il regime forfettario (fino a 85.000 € di ricavi) o semplificato. IVA generalmente esente sui canoni (affitti d’abitazione non soggetti a IVA), ma servizi accessori sono imponibili. |
Ad esempio, un proprietario con due appartamenti affittati brevi può scegliere la cedolare secca (aliquota 21% + 26%) con dichiarazione nei redditi delle persone fisiche. Chi invece gestisce cinque alloggi full-time o offre colazione e pulizia assume natura imprenditoriale e deve operare con partita IVA. In quest’ultimo caso può accedere al regime forfettario (se nei limiti) o ordinario, e dovrà emettere fatture e versare eventuale IVA sulle prestazioni ricettive.
È importante ricordare che la cedolare secca è facoltativa: in alternativa si può tassare il canone con IRPEF ordinaria (aliquote progressive) senza cedolare, ma ciò comporta tasse leggermente superiori e adempimenti aggiuntivi. Inoltre, per i redditi da locazioni brevi tramite portali online, spesso l’intermediario applica una ritenuta d’acconto (attualmente 21%) sul compenso corrisposto, che va indicata nella dichiarazione fiscale dell’anno successivo.
Novità della riforma del settore turistico
La recente riforma del settore turistico-ricettivo introduce strumenti e adempimenti finalizzati a maggiore trasparenza e coordinamento dei dati. In particolare, il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e la creazione della banca dati nazionale delle strutture ricettive (BDSR) sono frutto di questa riforma. L’obiettivo è centralizzare le informazioni su tutte le strutture (hotel, b&b, case vacanze, affitti brevi) e semplificare i controlli.
Altre novità includono l’introduzione di portali digitali per la raccolta statistica (es. il sistema “Ross1000” per comunicare i dati sugli ospiti ai fini ISTAT) e l’armonizzazione delle norme regionali nel Codice del Turismo. Ad esempio, si stanno definendo requisiti unici di classificazione (stelle, stelle turismo) anche per extralberghieri, e strumenti informatici condivisi per i controlli anticrisi. Tutte queste misure mirano a tutelare la concorrenza e a eliminare l’offerta irregolare, favorendo la regolarizzazione dei provider di ospitalità.
Adempimenti amministrativi: SCIA, codici e comunicazioni telematiche
- SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività): Come detto, dal 2/11/2024 è in vigore l’obbligo di SCIA per le locazioni turistiche/imprenditoriali. In pratica, per avviare legalmente l’affitto breve in forma d’impresa occorre compilare telematicamente la SCIA presso il SUAP comunale. La modulistica dedicata è spesso disponibile sui portali regionali (per es. STAR in Toscana). La SCIA autocertifica il possesso dei requisiti (idoneità locali, sicurezza, ecc.) e permette di iniziare l’attività senza attese. In assenza di SCIA si incorre in sanzioni da 2.000 a 10.000 €. Anche se l’attività è occasionale (meno di 5 appartamenti/anno e senza continuità), è buona norma verificare le norme locali: molti Comuni e Regioni richiedono comunque un’informativa o SCIA forfettaria per gli affitti brevi.
- CIR e CIN negli annunci: Ogni annuncio pubblicato online (Airbnb, Booking, social, ecc.) deve riportare obbligatoriamente il CIN e, se previsto, il CIR. In molte Regioni è infatti espressamente vietato pubblicare annunci privi di codice identificativo. Da gennaio 2025 il CIN è uniforme su tutto il territorio; il CIR rimane un requisito aggiuntivo in alcune Regioni fino all’allineamento completo. La mancata esposizione di questi codici comporta sanzioni elevate (anche fino a 8.000 €) e può portare alla rimozione dell’annuncio dalle piattaforme.
- Comunicazioni telematiche: Tutti gli adempimenti sopra menzionati avvengono online. La richiesta del CIN si fa tramite il portale BDSR (con SPID/CIE), la SCIA tramite lo sportello SUAP digitale, e i dati degli ospiti tramite Alloggiati Web. Per la rilevazione statistica, le Regioni utilizzano portali dedicati (come Ross1000) per raccogliere i dati di presenza ai fini ISTAT. Inoltre, le imposte dirette e comunali (tassa di soggiorno) si gestiscono con moduli online o portali comunali. In pratica, è fondamentale avere accesso a questi sistemi telematici e rispettarne le scadenze (p.es. invii trimestrali o annuali). Anche le ricevute fiscali elettroniche e la dichiarazione dei redditi sono oggi gestite digitalmente, spesso con l’ausilio di software contabili.
Sanzioni per inadempienze e come evitarle
Le sanzioni per chi viola gli obblighi delle locazioni brevi sono severe e molteplici:
- CIN/CIR: come visto, l’assenza del Codice Nazionale nel sistema e degli identificativi negli annunci porta a multe fino a 8.000 €. Lo stesso vale per il CIR regionale (fino a 5.000 €). È quindi cruciale richiedere e comunicare correttamente questi codici.
- SCIA mancante: affittare in forma imprenditoriale senza SCIA (ove dovuta) comporta sanzioni amministrative tra 2.000 e 10.000 € e, in alcuni casi, l’ordine di chiusura dell’attività.
- Mancata registrazione ospiti: la legge prevede sanzioni penali (ad es. arresto fino a 3 mesi o ammende fino a circa 200 € per ogni schedina di polizia omessa). Nella prassi, le Questure possono irrogare fino a qualche centinaio di euro per ogni mancato invio.
- Tasse non versate o dichiarate: evadere o sbagliare il regime fiscale (ad esempio, non pagare la cedolare o l’IVA quando dovuto) comporta interessi e sanzioni fiscali (dal 30% in su) e ripristino dei tributi non versati. Analogamente, il mancato versamento della tassa di soggiorno o la sua richiesta indebita all’ospite può dare origine a multe comunali (tipicamente pari a 2-3 volte l’importo omesso).
- Partita IVA omessa: gestire come privato un’attività che per legge è impresa (es. 5+ appartamenti full-time) espone a pesanti accertamenti. L’Agenzia delle Entrate può accertare le imposte evase (IVA, IRPEF/IRES, contributi INPS) e applicare sanzioni (generalmente il 100% dell’imposta evasa). Inoltre si rischiano multe amministrative per mancata iscrizione al registro delle imprese.
Come evitarle: la prevenzione è essenziale. Si consiglia di mantenere una check-list degli adempimenti, programmare le scadenze fiscali (es. acconti IMU, versamenti tasse, ecc.) e tenere tutta la documentazione a portata di mano. Rivolgersi a un commercialista o consulente turistico, almeno in fase iniziale, aiuta a non trascurare nulla. L’uso di strumenti digitali dedicati (software gestionali) riduce il rischio di dimenticanze e calcoli errati. In pratica, un buon sistema di gestione – che generi automaticamente schedine, calcoli le imposte e ricordi i termini – è il modo migliore per rimanere sempre in regola e rifuggire pesanti multe.
Vantaggi degli strumenti digitali per la compliance
L’adozione di piattaforme digitali specializzate rappresenta oggi un grande aiuto per proprietari e gestori di affitti brevi. Strumenti come EasyEntry consentono di automatizzare gran parte degli adempimenti. Ad esempio, il software consente di digitalizzare il check-in: tramite scansione del documento d’identità del cliente, vengono estratti automaticamente i dati anagrafici da inviare al portale della Questura (schedina PS). Allo stesso tempo, si può gestire il modulo ISTAT di rilevazione presenze (“Invio Istat”) direttamente dal gestionale. EasyEntry e soluzioni analoghe integrano una rubrica clienti e liste appartamenti, facilitando il tracciamento delle prenotazioni e degli ospiti. Inoltre, queste piattaforme calcolano in automatico la tassa di soggiorno dovuta per ogni comune, emettono ricevute elettroniche e tengono traccia dei versamenti fiscali.
L’interfaccia è spesso intuitiva (es. il cruscotto EasyEntry in figura mostra la pagina di “Nuovo Check-In” con i campi da compilare), riducendo al minimo gli errori manuali. Grazie all’invio telematico integrato, il gestore non deve più collegarsi ai vari portali ogni volta: tutte le comunicazioni (Alloggiati Web, dati ISTAT, modulistica fiscale) partono con un click. In pratica, un unico tool digitale trasforma complessi adempimenti normativi in semplici click, salvaguardando il proprietario da dimenticanze e ritardi. Questo riduce sensibilmente i rischi di sanzioni e semplifica la vita dell’host, permettendo di concentrarsi sull’ospitalità anziché sulla burocrazia.
In sintesi, nel 2025 restare in regola con le locazioni brevi richiede attenzione a nuovi obblighi (CIN, SCIA, comunicazioni telematiche) e scelte fiscali consapevoli (cedolare vs. impresa). Con una pianificazione accurata, eventualmente coadiuvata da sistemi digitali come EasyEntry, è possibile rispettare tutte le regole e offrire un servizio affidabile e conforme agli ospiti.
